Alex Nabuco dos Santos analisa que, durante muito tempo, a boa localização funcionou como vantagem quase absoluta no mercado imobiliário. Estar no “lugar certo” era suficiente para sustentar valor, atrair demanda e reduzir questionamentos sobre a decisão. Em 2026, essa lógica passa por um ajuste importante.
O deslocamento ajuda a explicar por que ativos corretos do ponto de vista clássico permanecem mais tempo no mercado, enquanto outros avançam com maior fluidez, mesmo sem diferenças expressivas de valor. A localização segue como pré-requisito, mas deixou de ser critério decisivo isolado. O comprador atual não abandona bons endereços, porém passou a hierarquizá-los com critérios mais finos.
Essa mudança reflete um ambiente de maior cautela e maior custo de erro. O capital não está ausente, mas opera com mais filtros. Nesse cenário, a disputa se dá menos entre regiões distintas e mais dentro do próprio grupo de imóveis considerados “bons”, elevando o nível de exigência do mercado.
Liquidez como critério central de decisão
Para Alex Nabuco dos Santos, a liquidez passou a ocupar o centro da decisão imobiliária. Em um ambiente de maior seletividade, o comprador avalia não apenas onde o imóvel está, mas quão fácil será transformá-lo novamente em dinheiro ou renda no futuro, sem perdas relevantes de valor ou necessidade de concessões excessivas.
Essa mudança altera a hierarquia dos atributos. O preço deixa de ser o principal fator de comparação e passa a ser consequência de elementos que reduzem fricção decisória. Dois imóveis na mesma região podem apresentar trajetórias completamente distintas porque um deles é mais “legível” para o mercado, enquanto o outro exige mais explicações, mais ajustes ou apostas adicionais.
Liquidez, nesse contexto, não significa velocidade artificial de venda, mas capacidade de negociação equilibrada. Um ativo líquido é aquele que permite decisão sem urgência, tanto para quem compra quanto para quem vende. Essa qualidade passou a ser mais valorizada do que descontos agressivos, especialmente em ciclos de acomodação.
Quando localização vira ponto de partida
Na leitura de Alex Nabuco dos Santos, a localização hoje funciona como ponto de partida da análise, não como argumento final. Superado esse filtro inicial, ganham peso variáveis antes tratadas como secundárias, como clareza de uso, flexibilidade do layout, perfil de demanda recorrente, facilidade de adaptação e previsibilidade de negociação futura.
Nesse contexto, imóveis bem localizados competem entre si por atenção qualificada, com compradores avaliando ativos próximos e optando por aqueles que oferecem menor incerteza ao longo do tempo. O imóvel que requer menos concessões, obras corretivas e explicações facilita a decisão. Essa competição interna, embora silenciosa, é crucial, pois pequenas diferenças de funcionalidade ou posicionamento impactam o ritmo das negociações.
O erro de tentar resolver tudo no preço
Alex Nabuco dos Santos destaca um equívoco comum no atual cenário: a tentativa de resolver problemas de liquidez apenas com ajustes de preço. Embora o valor seja um fator importante, ele não corrige desalinhamentos estruturais de posicionamento ou interpretação de mercado. Reduções sucessivas podem despertar curiosidade inicial, mas não convencem compradores mais atentos.
Neste estágio do ciclo, a liquidez depende mais de coerência do que de agressividade comercial. Um preço competitivo é benéfico, mas não substitui a clareza de uso, a aderência à demanda e o alinhamento com o momento do mercado. Na ausência desses fatores, ajustes financeiros funcionam apenas como paliativos.
Liquidez como reflexo de alinhamento com o ciclo
Imóveis bem localizados continuam sendo pilares do mercado imobiliário. O que mudou foi o nível de exigência do comprador e a forma como o valor é testado. Alex Nabuco dos Santos sustenta que a liquidez atual reflete o grau de alinhamento do ativo com o estágio do ciclo, e não apenas sua posição geográfica.
Ativos que dialogam com a demanda real, com a necessidade de flexibilidade e com a lógica do momento tendem a se mover com mais facilidade. Os demais permanecem corretos no papel, mas lentos na prática, acumulando tempo de exposição e desgaste negociador. Em um mercado mais seletivo, vencer a disputa silenciosa da liquidez passou a ser o fator que define quem negocia primeiro e quem apenas espera.
Autor: Kalazah Eleri
